A questa domanda risponde il Codice Civile, operando una distinzione: se il contratto di locazione ha data certa anteriore al pignoramento e sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso (Art. 2923 c. 1 cod. civ.), tale contratto è opponibile al creditore e quindi l’inquilino può continuare a vivere nell’appartamento fino alla fine del contratto.
Tuttavia, anche qualora vengano rispettate le suddette condizioni, il contratto di locazione non è opponibile se il canone di locazione è inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (Art. 2393 c. 3 cod. civ.). Ciò è finalizzato ad evitare le frodi ai creditori.
· Se il contratto di locazione non ha data certa e non è stato trascritto prima del pignoramento si seguono le seguenti regole: · se la locazione non ha data certa, ma l’inquilino riesce a dimostrare di aver ottenuto la disponibilità dell’immobile prima del pignoramento, l’acquirente-aggiudicatario è tenuto a rispettarla per una durata massima di 6 anni; · se la locazione è superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione. Ciò premesso, è facile comprendere come uno dei metodi che alcuni debitori usano per evitare il pignoramento della casa sia quello di darla in affitto, mettendo in atto simulazioni volte a scoraggiare i creditori. In realtà l’immobile oggetto di locazione può essere pignorato e venduto, ma l’inquilino non potrà essere sfrattato dal nuovo proprietario e ciò rappresenta un notevole deterrente alla buona riuscita dell’asta giudiziaria. Il creditore ha comunque nelle sue mani uno strumento offertogli dalla Legge, cioè l’azione revocatoria. Tuttavia vincere l’azione revocatoria è difficile poiché il creditore deve dimostrare che la locazione è frutto di un accordo fraudolento tra proprietario di casa e inquilino al solo fine di opporsi al pignoramento, o quantomeno che l’inquilino è consapevole delle intenzioni del proprietario di casa. La prova della consapevolezza dell’inquino è difficile da fornire, anche solo con ‘presunzioni’ e spesso le cause si concludono con rigetto della domanda della banca.
Questo il caso raccontato dalla sentenza 93, Tribunale di Padova - sezione Seconda, del 12-01-2016. Una banca cita in giudizio un padrone di casa, debitore per non aver restituito il mutuo, e il suo coinquilino, per aver stipulato – a suo dire – un contratto di locazione fraudolento volto a opporsi al pignoramento dell’immobile.
Il contratto di locazione è stato stipulato e registrato dopo l’esecuzione forzata, ma il coinquilino è riuscito a dimostrare in giudizio di aver pagato con bonifico bancario, prima della notifica del precetto, i canoni di tutto il periodo di durata dell’affitto. Così la domanda della banca è stata rigettata per difetto di prova, non essendo riuscita a dimostrare il sospetto che il contratto di locazione fosse simulato.
A sostegno dei creditori, in casi simili, possono intervenire le agenzie investigative private, non solamente al fine di rintracciare altri beni aggredibili, oltre agli immobili, ma anche svelando, con le più sofisticate tecnologie e grazie ad una lunga esperienza, simulazioni fraudolente come quella sopra descritta.
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A questa domanda risponde il Codice Civile, operando una distinzione:
